饶胤 张仁勋 刘津子 张相禹
（中海商业发展有限公司，广东深圳）
摘要：中国经济持续发展，城市群的不断发展与综合交通网络的便捷让生产要素的流动与聚集带来了更为交互的人口迁移，住房租赁市场不断发展，已成为以人为本的新型城镇化构建的重要组成部分。长租公寓作为承载都市居民租住需求的空间产品，硬件产品力基础和软性实力是长租公寓产品力体系缺一不可的两项核心能力。本文介绍了中国长租房市场的发展情况，并以中海长租公寓为例，对长租空间产品力进行了深度解构，指出实现“投-融-管-退”资产管理通路闭环的重要性，为我国租赁住房开发运营机构提供经验借鉴。
关键词：租赁住房；长租公寓；产品与设计；资产管理；公募REITs
一、当前中国长租房市场的发展演变及趋势
1.住房租赁市场的规模增长
中国经济持续发展，为人口迁移流动创造有利条件。根据国家统计局第七次全国人口普查数据，与2010年相比，2020年全国人口共14.12亿人，其中城镇常住人口已突破9亿人。流动人口共计3.76亿人，大幅增长69.73%，经推算，2020年选择租赁生活方式的群体规模约为1.9～2.2亿人，预计2035年城镇租房人口规模将达到2.8～2.9亿人。中长期视角下，租金市场GMV有望提升至4～5万亿元。住房租赁行业在迈入全新的机遇期，市场刚性需求将会在各级城市群、尤其是人口强流入的重点城市群出现，租房市场成长壮大已成必然。
除规模增加外，集中式和机构化运营的比重也逐渐增大。同时，随着保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点，租赁住房整体路径也越发清晰，投-融-管-退的资产管理链条闭环将推动行业发展迈入新的可持续阶段。
2.后疫情时代的居住体验新定义
居住即是人们最根本的需求，围绕这一根本需求的不断演变和迭代则推动着住房租赁行业的不断发展。尤其疫情期间生活与工作方式的更加弹性化也在悄然改变人们的生活习惯，在一定程度上影响了人们对居住的功能定义。后疫情时代，原本的居住空间除了要满足大家睡眠、休闲的需求外，还要兼顾居家办公、观影追剧、运动健身、网课学习，以及长时间与宠物相伴等其他多样化的个人需求。从产品设计角度看，居住空间的“采光权”和“通风权”越发成为居住生活中最核心的关注点。同时，公区及配套园区、独立的入户模式、安全的社区管理、舒适的人居空间尺度，以及户内配套卫生间、厨房等设计也将逐步成为重点。可以确定的是，疫情持续的时间越久，随之而来的改变将逐渐演化，并最终成为一种新常态。
3.需求与供应的“剪刀差”
从短期与长期的需求变化问题出发，居住产品兼顾品质稳定性与空间灵活性尤为关键。然而，在租赁住房的大池子中，由于供应房源差异大，可以承载客户日益提高的需求的产品并不多，好产品的有效供应与客户日益增长的美好生活需要存在不平衡、不充分的矛盾。以深圳为例，占据全市住房总量48%的城中村等老旧住房，在很大程度上解决了城市务工人群的居住需求，但由于自身房屋现状的局限性，往往难以突破内外部环境舒适性不足、极小户型空间受限、收纳量不足、功能分区不合理等问题。相比较而言，新建长租公寓项目能够从主体建筑格局设计之初便融入后疫情时代客户的差异化需求和全新的居住理念，使得长租公寓产品不仅仅是一个居住盒子，而成为能够承载生活之美的好空间，在未来的行业发展中将逐渐凸显其优势。
4.中海长租的发展概况
过去几年，中海长租公寓围绕国内重点城市群在14座核心城市布局了一批核心资产和标杆项目。目前，中海长租已经形成两个品牌，一个是服务于城市商务需求的服务式公寓品牌“中海海堂”，以及服务于城市青年的“中海友里”。作为中海地产城市运营产业群的重要元素，在中海商业的全域商业商务生态链条中，中海长租成为了产业导入和产业发展中“人”和“居住”的重要依托，也成为与商业相互连接，共同创造美好生活的多维度交互空间，让租住生活呈现更加丰富的元素和看相。
长租行业的竞争很大程度上是产品力的竞争，随着退出端的渐进打通，投资者最关注的依然是底层资产的资质和经营效率，最终考验的仍是企业的运营能力和产品力。基于工科中海的基因，中海长租把握现有需求与供应的“剪刀差”，从精研客户需求入手，将点滴的生活细节融入到产品设计中、落位到空间艺术上，真正实现以“好产品”、“好服务”，创造“好空间”。
通过长期的探索与产品落位实践，中海长租公寓在人居、空间、产品、生活等领域已形成对客户和产品关联的深度描摹和实践，在对产品的精研、生活场景的研究、用户服务的打磨上已形成一套成熟的UROOM管理体系。在空间营造的过程中，中海长租对个人的生活触点也有了更深入的认识，比如在面积户型与坪效回报的线性关系上的选择、不同年龄和家庭结构客群的生活画像与配置关联。同时，对未来伴随客群变化而变化的户型结构及配置条件进行预留，打造全生命周期户型。这些都是中海长租构建美好生活的核心，是对空间更好的价值挖掘，也是对行业发展所作的探索和贡献。中海长租希望借此能呈现出新的产品风貌，以居住这一微观而又重要的高质量产品实践来助力更美好的城市风貌的实现。
图1 中海海堂服务公寓（苏州奥体店）内部实景
二、中海长租公寓空间产品力的实践与经验
长租公寓作为承载都市居民租住需求的空间产品，一方面需要提供高品质的硬件基础，在有限的空间内营造多样化的生活场景，实质性解决客户日益多元的租住需求。另一方面，区别于传统居住小区，作为专业化空间运营管理平台，长租公寓更需具备软性实力，以标准化的日常管理服务、个性化的增值服务，在节奏快、压力大的现代都市生活中，为租客打造一个家的归属感。所以，中海长租公寓认为打造硬产品力与软产品力是长租公寓产品力体系缺一不可的两项核心能力。
1.硬产品力解构
（1）户型好——基于资管逻辑下的全生命周期可变户型
